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【海外の反応】住宅価値が下がり続けるのは日本だけ?築年数による住宅価値の下落に外国人が興味津々

投稿日:2019年3月17日 更新日:

引用元:こちら

なぜ日本の住宅価格は築年数で価格が下がるの?

日本では、およそ築30年で住宅は資産価値がほぼ0になるのが一般的です。ところが、アメリカを始めとした西洋諸国(というより、日本と韓国を除くほぼ全ての国)では、住宅は資産であり、きちんとメンテナンスさえすれば住宅価格は上がるものだとされています。そのため古い家を買い取って改修してから高く売る、いわゆる不動産投資が市民権を得ています。なぜ日本は違うのか?
動画の中で取り上げられている理由はいくつかあります。
・歴史的な経緯によるもの。具体的には1945年の終戦からの再建と、1981年の建築基準法改正。およそ30年毎に住宅のあり方を変更する大きな出来事があった。
・材質上の問題。レンガではなく木造なので、耐火性はどうしても低く、腐敗やシロアリも問題になる。
・神道の影響?伊勢神宮は20年ごとに立て直されます。仮にその影響があるとしたら、住宅はそもそも短い間で建て直されるものとして、あえてメンテナンスしないことも考えられる。
などです。海外の反応をお送りします。

建物がなければ、より高い税金を支払わなければいけないと言うのが日本の状況をよく説明していると思うよ。いつもなんで日本に気味の悪い古い建物が沢山あるのが不思議に思ってたんだ。でもこれはちょっと考えさせられたよ。ドイツでは、もし近い将来に利用される見込みがない建物は解体されるんだ。ちょっと調べてみたんだけど、ドイツでは土地に対して建物も住宅も何もない方が税金を少なく済むらしいから、これがなぜ人々が進んで買ってくれる人を見つけ出すか、もしくはなるべく早く解体したがるのか、という理由になると思う。シェアしてくれてありがとう、とても面白かったよ!

ドイツの方がいいシステムを取り入れてるみたいだな。

アメリカでは家を放置するとホームレスが住み着くから、それがみんな空き家を解体したがる強い動機になってる。日本はそういった問題はないからなあ。

日本のシステムはおかしいよな。家を新しくリノベーションするとか、解体する人は報われるべきだよ。正しいことをする人により税を課すのは狂ってる。

そうだよな。他の国の方がいい。この側面で言えば、日本がやっていることは全くのナンセンスだし、火災のリスクを増やしてるだけじゃないか。建物なしの土地を持っている人に対してより少ない課税をするシステムにすべきだ。

自分が訪れた日本の町のあちこちに隠れるように存在した農地もこれで説明できるな。

日本の税制では土地に対して住宅が存在すると、固定資産税の軽減措置を受けられます。建物を解体するとこれがなくなるので最大で四倍程度、税負担が増えることがあります。ただし2014年に可決された空き家対策特別措置法で、行政が周囲の景観を著しく損なうほどの空き家と認定した場合はこの軽減措置が取られなくなりました。また、空き地を農地化した場合も同じく固定資産税の軽減措置が得られる場合があります。

日本にある自分の家の窓は三重ガラスだよ。それに壁には冷房と暖房のために断熱されているし、遮音のためにも防音仕様になってるんだ。

三重ガラスだって?北海道に住んでるの?

いや、東京だよ。これは日本でスタンダードになってきてるみたい。

↑たぶんいい値段するんじゃない?

↑ここスウェーデンでも同じだよ。三重ガラスはこっちじゃごく普通さ。君の生活がちょっと垣間見れて面白いね。ありがとう!

俺はそれでも伝統的なつくりの日本家屋が好きなんだけどなあ。

三重ガラスはここカナダでも普通だよ。というか、新築や中古のリノベーションじゃほぼスタンダードだ。防音にも断熱にも役に立つから、そんなに厳しい寒さじゃない東京でも一般的になってきてることは十分に説明できる。

日本で70年代に建てられた4つの家を持ってる。どれも構造的にはしっかりしているから、30年間で価値がなくなるなんて嘘だし、人々に新築の家を買わせるひどい戦略のように思える。確かにどれも新しくないし完璧じゃないけど、ちょっとリノベーションするだけでお得な値段でかなりしっかりした家を手に入れることができる。

たぶん、スーパーの食べ物が実際に腐るのよりも早い時期に消費期限を迎えるのと同じようなもんなんじゃないかな。

実際、動画投稿者は30年経った家には構造的に問題があるから、解体する必要があるとは言ってない。彼は単に「ほとんどの家は築30年を迎える前に解体されることになる」と言っていただけで、これは本当さ。これには多くの理由があるんだけど、住宅の構造的な安全性がその理由になることはめったにないと思う。実際のところ、家を取り壊す必要はないんだ。そうじゃなくてむしろ(それだけ古い)家を良好な状態に保つためにどれだけの費用がかかるか、という問題なんだよ。結局、古い家をアップグレードし続けるよりも、まったく新しい家を建てるほうが費用対効果が高い。普通これをしないのは心理的な、感傷的な理由によるものだろう。さらに、東京の中心部の地価は高すぎる。何百万ドルもするかもしれない多くの土地に古い家を建てっぱなしにしておくのはほとんど馬鹿げてるんだ。大富豪じゃないなら、きみの家は田舎にあるか、それとも東京圏なら千葉県のように郊外にあるんだろう。

きみが70年代のすべての家を問題なく整備できていることは素晴らしいね。うまくいけば、現代の耐震基準にも適合するように強化できるんだろう。君はこれを知ってるから、日本でいくつか住宅を買えたんだろうけど。多くの日本人は中古住宅を購入する際に、それが1981年以前に建築されたものであるか、1981年以降なのかを見る。この年に新しい建築基準法が可決されたからね。でも、それは1981年以前のすべての家が悪いという意味じゃない。当時の、うまく建てられた住宅の中には現代の基準に強化する価値のあるものもある。ただ他の安価で量産された家は取り壊されたほうがいいかもしれないけどね。

1981年の建築基準法の大改正でより耐震性が重視されるようになりました。かつては適法だったものが法改正で違法な状態になった場合、既存不適格建築物とされますが、その存在そのものは適法です。ただし増改築を行う場合に現行法に従って是正する必要が出てくる場合があります。

俺は2年前に日本で建設に携わっていたんだ。低層のマンションや家は鉄骨の上に建てられている。木材が使用されている唯一の場所はキッチンキャビネットだけさ。

うわー、本当におもしろいね。オーストラリアで自分の家を所有することは死ぬか生活が変わるまでの生きるための場所であり、偉業であると考えられてるんだ。日本の不動産市場がどのように機能しているかを見た後だと、確かに投機家として市場に参入したくはないね。

価値が低くなっている不動産(マンション)や限られた寿命を持つ住宅に対して、住宅ローン会社が実質的な貸付をどのように行っているか理解できない。ローン会社は高いリスクをカバーするのに十分な担保があるのかな?普通の家の通常の住宅ローンの期間はどれくらいなの?

↑住宅ローンは通常30年。理にかなっているよ。加えて木造住宅は安いから、住宅ローンの支払いはとにかく低い。

永続的に相応の支払い能力が求められる日本と違い、アメリカなどの欧米では銀行や住宅ローン会社は支払い能力が低いと思われる人々にローンを組むのを日本より躊躇わない傾向があります。不動産が永続的な価値を持っているとみなされるため、仮に債務者からの支払いが滞っても、住宅を差し押さえて市場に出すだけで債権者は利益を得られるためです。この気軽さが支払い能力の低い低所得者への過剰な住宅ローン(=金融機関の融資)を招き、2008年のリーマン・ショックと住宅市場の崩壊の遠因ともなりました。

(最後に出てくる)きみの日本の家は素晴らしいね。

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